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Rumbo a Miami: el boom del mercado inmobiliario

Cuando el panorama nacional se ve algo adverso en términos de inversiones inmobiliarias, Estados Unidos, presenta condiciones favorables para consolidar un patrimonio nuevo y en un ambiente de ensueño. ¿Cómo hacerlo? Te lo decimos a continuación.

Por Gabriel Rodríguez R.

Los tiempos de crisis, si son aprovechados sirven para realizar cambios, ver nuevas oportunidades o incluso, si se tienen los fondos, hacer alguna inversión que a largo plazo me pueda traer créditos o generar algunos ingresos extras en las arcas personales.

Desde hace ya un tiempo, algunos chilenos han optado por adquirir propiedades en Estados Unidos, especialmente en Miami, estado de Florida, por las alzas en los valores de las viviendas que Chile ha estado experimentando en este último período.

Pero, ¿quiénes pueden realizar este tipo de compras? Lo cierto es que cualquier persona natural o jurídica. En el primer caso, se debe tener en consideración que esta adquisición no podrá ser incluida en sus estados financieros, por lo que no tendrá beneficio tributario. En el caso de una persona jurídica, esta acción está permitida y puede acogerse a los beneficios de una rebaja, ya que se considerada como una inversión, la que se supone generará renta, por lo tanto tendrá que pagarla al recibir dichos ingresos.

Para Christian Asté, abogado tributarista de VLA Abogados, “el financiamiento puede ser local o en el mismo país. Si éste se realiza en Estados Unidos, se debe tener en cuenta que los bancos pueden financiar la compra siempre y cuando se adelante un porcentaje importante como concepto de pago inicial, el que en inglés está denominado como down payment”.

Este pago tendrá una variación entre entidades bancarias y también entre los diferentes estados. Un ejemplo de esto es que en Nueva York podría ser necesario abonar el 30% del total del inmueble, en Texas el 25%, mientras que en Florida se encuentra alrededor del 50%.

Pero, ¿qué tipo de propiedades son las que pueden comprar extranjeros con visa de turista? Estas personas, que no son residentes de los Estados Unidos, están habilitadas para comprar casas y departamentos.

Lo que no está permitido es la adquisición de los llamados “Co-op”, que son edificios pertenecientes a corporaciones, de los cuales se pueden adjudicar ciertas acciones y ser propietario de una parte de éstas, firmando contratos a largo plazo. Bueno es saber que mientras más grande sea el departamento más acciones tendrá en su poder.

Para los casos que sí se puede ser dueño de una propiedad, los bancos exigen garantías adicionales, como un depósito que cubra los gastos de la hipoteca de un año, más los seguros necesarios y gastos del inmueble.

Asté explica que, “la inversión se hace al amparo del Capítulo XII del Banco Central y debe informarse al Servicio de Impuestos Internos (SII), para acceder al crédito por el impuesto pagado”.

Diferente es la situación para quienes tienen la residencia o doble nacionalidad estadounidense, ya que -según el experto- éstos tienen un beneficio tributario, ya que “sobre las ganancias de capital en un período superior a un año deberá cancelar el 15% de éstas, y para los extranjeros, en mismo período, la cifra asciende a 30%.

Además, para asegurar el pago de los impuestos de EE.UU., los no-residentes están sujetos al impuesto sobre la renta del Acta de Impuestos de la Inversión Exterior Inmobiliaria de 1980 (Firpta), que realiza la retención inmediatamente luego de efectuada la venta de una propiedad por un residente extranjero”.

Este Firpta se promulgó en Estados Unidos con el fin de reducir la pérdida de ingresos en las ventas de propiedades entre personas naturales extranjeras. Esta entidad, con facultad reguladora, evita la evasión, pero a la vez retrasa las transacciones para su ordenamiento.

Según el abogado, “para evitar estas complicaciones, en algunos casos, tiene sentido para compradores extranjeros ser dueños de una propiedad inmobiliaria a través de una sociedad local de responsabilidad limitada o LLC (Limited Liability Company). Tal sociedad necesita formarse en el mismo estado en el que esté situada la propiedad inmobiliaria”.

Una LLC, similar a las Compañías de Responsabilidad Limitada chilenas, debe presentar una declaración de renta por negocios, ya sea mediante las leyes federales, del estado o locales, no tiene un máximo de miembros o propietarios, pueden ser residentes o no y al momento de la venta, los socios podrán acceder a las acciones de la sociedad, dejándolas a disposición del nuevo comprador.

Christian Asté, abogado tributarista de VLA Abogados
Tributación por la compra

Al momento de comprar una casa o departamento en Estados Unidos, ya habiendo obtenido todo lo necesario para poder efectuar la transacción, se debe tener presente que la compra no paga impuestos. El abogado Chirstian Asté explica que “no se tributa por la compra, sí por la venta, pero solo en el caso que se obtengan utilidades y será sobre este porcentaje en el cual recaerá el cobro.

También, deberán pagar impuestos las ganancias que se generen por el arriendo de la propiedad a un tercero”.

En el caso de que los dineros para la adquisición del inmueble se encuentren en Chile, va a depender de cómo se realice la compra, porque “si el financiamiento es por medio de un retiro que realiza el dueño y la inversión la hace como persona natural, el retiro se grava con impuesto”, agrega Asté.

Por otra parte, si tiene negocios en los cuales los ingresos se reciben en el país del norte, cambia la figura, ya que según el abogado “si ese dinero se incluyó en la declaración voluntaria que establecía el artículo 24 transitorio de la Ley 20.780, el impuesto, que es de un 8%, ya fue pagado, por lo tanto la compra estará justificada”.

El especialista concluye que, “se debe tener en cuenta que dentro de Estados Unidos existen diferencias entre estados, condados, o incluso municipalidades, ya que el impuesto es distinto entre éstos.

Es un dato a tener en cuenta, ya que se puede incurrir en un gasto que no estaba previsto”.